Darauf sollten Sie bei einer Anschlussfinanzierung achten!

Wenn man von speziellen Varianten der Kreditrückzahlungen absieht, sind diese im Regelfall, vor allem bei Immobiliendarlehen, selten in einem einzigen Zug abgetragen. Es erfolgt meist eine Anschlussfinanzierung.

Eine Form der Anschlussfinanzierung ist die sogenannte Prolongation. Eine solche wird von erstfinanzierenden Banken, meist Hausbanken, angeboten. Hierbei wird das bestehende Vertragsverhältnis nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beibehalten und fortgeführt.

Die Zinskonditionen und künftige Zinsbindung werden allerdings neu verhandelt.
Der Sinn liegt darin bestehende gute Kunden nicht zu verlieren und weiter zu binden. Die Vorzüge für den Kreditnehmer offenbaren sich schnell.

Der bequeme Weg: die Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung: der bequeme Weg
Soll alles beim alten bleiben, ist die Anschlussfinanzierung der bequemere Weg!

Die Prolongation ist in erster Linie schnell und unkompliziert. In ihrem Fall bedeutet das vor allem, dass die Bank Sie schon kennt, über die erforderlichen Daten verfügt und mit Ihrem Geschäftsgebaren vertraut ist. Hier wird unter Umständen die Bonitätsprüfung zur Formsache oder entfällt ganz.

Wechselkosten entfallen ebenso, eventuell doch noch anfallende Gebühren werden zur Verhandlungssache. Eine Grundschuldübertragung wird nicht notwendig, somit entstehen auch hier keine weiteren Kosten.

Nachteilig könnte sich auswirken, dass Mitbewerber auf dem Markt über bessere Konditionen verfügen. Hierbei müssen Sie abwägen, was Ihnen wichtiger ist. Der schnelle und bequeme Weg der Verlängerung oder aber eine Umschuldung.

Sparpotenital bei einer Umschuldung und somit neuen Bank

Die Umschuldung bietet unter Umständen ein gewisses Sparpotential. Zu beachten sind aber die Wechselkosten. Diese äußern sich in Form von Grundschuldübertragungen, wobei eventuell auch Notarkosten anfallen können. Weiterhin auch Abschlussgebühren, eine neue Beleihwertermittlung, umfängliche Bonitätsprüfung, Beibringung von Unterlagen und neuen Grundbuchauszügen.

Sparpotential: die Umschuldung
Eine Umschuldung kann enormes Sparpotential bringen – aber auch zusätzliche, wenn auch einmalige Kosten.

Es ist auch auf versteckte Kosten und Gebühren zu achten. Sie bekommen es ferner mit neuen Ansprechpartnern zu tun. Auch der Zeitfaktor ist zu berücksichtigen. Sie müssen eben vergleichen. Nicht nur was die Zins- und Kostenersparnis ausmacht.

Auch die Flexibilität in der Vertragsgestaltung des gegebenenfalls neuen Vertragspartners ist genau zu prüfen.

Dem gegenüber stehen die Vorteile der Prolongation. Keine neuen Gesichter, keine neuen Erklärungen zur Immobilie zum Zeitpunkt der Neuverhandlung. Sie ersparen sich die umfangreiche Suche und Zinsvergleiche. Das Grundbuch bleibt unberührt, es müssen keine Veränderungen vorgenommen werden.

Gewohnheiten können komplikationslos beibehalten werden. Hier fällt auch die Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen. Das Forward-Darlehen kann ja bekanntlich schon im Voraus für die Zukunft abgeschlossen werden. Auch bei Ihrem noch aktuellen Kreditgeber.

Nicht zu früh entscheiden: das Forwarddarlehen

Sie sollten sich aber nicht ohne Not zu weit im Voraus binden. Denn zu beachten ist, dass Sie ja für jeden vorzeitigen Griff auf die Zukunft Aufschläge zahlen müssen. Angebote frühzeitig einzuholen ist jedoch empfehlenswert. So können Sie die entstehenden Kosten risikolos vergleichen.

Auch wenn dabei die Kosten- und Zinsersparnisse eine wichtige Rolle spielen, sollten Sie sich nicht zu sehr darauf fokussieren. Grundschulden können beispielsweise abgetreten werden. Sie müssen nicht unbedingt gelöscht und neu eingetragen werden. Es gibt nur wenige Kreditgeber die das noch von Ihren Kunden verlangen. Notarkosten sind also nicht zwingend. Gegebenenfalls nimmt der neue Kreditgeber aber eine Gebühr für Auslagen.

Bei der internen Beleihungswertermittlung können, aber müssen ebenfalls nicht, weitere Kosten entstehen. Sie sehen auch hier, es gibt viele Kann-Bestimmungen, aber wenige Muss-Bestimmungen.

Vergleichen – aber bitte mehr als nur den Zins!

Diese gilt es herauszufinden und zu vergleichen.

Die Höhe und Differenz der neu entstehenden Kosten im Vergleich zur Ersparnis ermisst sich daraus, und aus der Höhe der zum Zeitpunkt des Vergleichs herrschenden Marktzinsen. Diese sollten Sie in Relation zu Ihrem aktuell noch laufenden zinsgebundenen Darlehen stellen.

Rufen Sie sich ins Bewusstsein, wie hoch ein vermeintlich lukratives neues Angebot sich in der monatlichen Belastung auswirkt. Denn nur zu verlockend erscheint oft das vermeintlich lukrative und bequeme Angebot des noch aktuellen Kreditgebers.

Oft blenden Kreditinstitute durch sinkende Raten. Dadurch vermutet man sofort niedrigere Belastungen. Doch ist bei solchen Angeboten Vorsicht geboten und es ergeben sich meist versteckte Mehrbelastungen.

Der Vergleich von Baufinanzierungs-Angeboten kann sich lohnen
Baufinanzierung vergleichen: neue Angebote können sich lohnen!

Auf gar keinen Fall sollten Sie die Tilgung dabei außer Acht lassen. Die Vergleichsangebote beziehen sich auch bei einer Anschlussfinanzierung meist auf die 1 Prozent Tilgungsbasis. Eine auf 30 Jahre ausgerichtete Zins- und Tilgungszeit wird weit überzogen, wenn Sie sich auf einer solchen Tilgungsbasis weiter fortbewegen.

Sie tilgen ohnehin zum Ende der ersten Zinsbindungsphase schon mehr als 1 Prozent. Sie fahren also bei der Anschlussfinanzierung mit einem 1 Prozent Abschluss an Anfangstilgung wieder zurück.

Lassen Sie sich mehrere Angebote erstellen, die auch auf einen höheren Tilgungssatz orientiert sind. Dann schauen Sie erneut, ob sich die monatliche Zins- und Kosteneinsparung nicht mit einer höheren Tilgungsrate in Einklang bringen lässt und dabei trotzdem noch eine Ersparnis bringt.

Das liegt an der Zinsersparnis, bzw. an dem zum Zeitpunkt einer Anschlussfinanzierung zu erzielenden Zinssatz. Denn ist dieser deutlich niedriger als der bisher vereinbarte Zinssatz, können Sie sogar das Angenehme mit dem Nützlichen verbinden.

Sie sollten aber möglichst die bisher geleistete Höhe bzw. monatlich tragbare Belastung nicht unterschreiten, auch wenn es verlockend erscheint. Es rächt sich in jedem Fall später durch längere Laufzeiten und höhere Zinsrückzahlungen. Der Schuldenabbau kann dadurch regelrecht stagnieren oder wird zumindest stark gehemmt.

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