Das Risiko einer Baufinanzierung – Teil 1

Der Traum vom eigenen Heim ist in aller Munde. Baufinanzierungszinsen sind spottbillig und Immobilienmakler reiben sich die Hände. Wir Deutschen wachen so langsam auf und werden mehr und mehr zu Eigenheimbesitzern.

Meine Leser des Zwangsversteigerungs-Ratgebers kennen mich als Berater für Familien, die aus vielschichtigen Gründen in eine Zwangslage geraten sind und die Hausbank das Darlehen gekündigt hat.

Daher kann ich mit Fug und Recht behaupten, dass ich viele Gründe kenne, die zu einer Notlage führen und diesen Artikel qualifiziert niederschreiben kann.

Als Entwickler des deutschlandweit ersten Stresstests für Immobilieneigentümer möchte ich aus dem Nähkästchen plaudern, Ratschläge geben und eben das Risiko aufzeigen, das in der langen Laufzeit einer Hausfinanzierung auftreten kann.

Dies geschieht in Form dieser Artikelserie, die ich jedem Immobilieneigentümer ans Herz lege, der erahnen kann, wie schnell sich die Umstände im Leben ändern können.

Das Risiko – aus Sicht der Bank

Wie von meinen Kollegen bereits eingeführt, bemisst die Bank, die Ihnen ein Darlehen ausgibt/gegeben hat, den Zins an der Höhe des Risikos.

Der Zins wirkt sich empfindlich auf die von Ihnen monatliche zu zahlende Rate an die Bank aus. Das ist jetzt kein Hexenwerk. Und doch, sollten wir uns den Zins und seine Hintergründe genauer anschauen.

Personenrisiko – Adressenausfallrisiko
Adressenausfallrisiko-sicher-finanziert.de
Sie als Person stellen ein Risiko dar. Finanzen, Lebenswandel und das Alter beeinflussen Ihr Scoring.

Sie als Person fallen unter das sogenannte Adressenausfallrisiko, das in der MaRisk für Banken definiert wurde. Die MaRisk, kurz am Rande, sind aufsichtsrechtliche Vorschriften für die Kreditvergabe und verbindlich für die Kreditinstitute. Genauer gesagt sind dies Vorschriften zum Aufbau des Risikomanagements.

Darin wird nun definiert wie genau man Sie als Person unter die „Lupe“ nehmen muss, vor und vor allem während der Darlehenslaufzeit.

Dies wirkt sich wiederrum auf die Vorschriften für das haftende Eigenkapital einer Bank aus – die ich aber in einem weiteren Artikel genauer erläutern werde.

Somit ist also gesetzlich Dokumentiert, dass Sie als Person ein Risiko darstellen. Hier stellt sich die Frage nach dem Warum – denn letztendlich haftet ja Ihre neu erworbene Immobilie für das Darlehen der Bank.

Nun ist es so, dass die Banken auf eine lange Historie fehlgeschlagener Finanzierungen zurückblicken können. Nicht zuletzt die aktuelle Finanzkrise seit dem Jahr 2007 zeigt, dass auch Banken den Kopf hinhalten müssen, wenn das verliehene Geld verloren geht.

Aufgrund dieser Erfahrungswerte bemisst nun eine Bank das Risiko an Ihnen als Person. Da fließen folgende Merkmale Ihres Lebenswandels mit ein:

  1. Der Lebensstandort (man nehme die vornehme Zurückhaltung der Banken Immobilien im östlichen Teil unseres Landes zu finanzieren, heran)
  2. Ihre Einkunftsquelle (Es ist ein riesengroßer Unterschied, ob Sie selbstständig tätig sind oder sozialversicherungspflichtig Festangestellter)
  3. Ihre Einkommenshöhe (das versteht sich von selbst)
  4. Ihr Alter (nicht umsonst gibt es in unserem Land eine offizielle Sterbetabelle)
  5. Ihre SCHUFA (die letztendlich eine Historie Ihrer Zahlungszuverlässigkeit abbildet)
  6. Ihre mitgebrachte finanzielle Ausstattung (Also Eigenkapital, Versicherungen und andere Vermögensgegenstände)

Aus all diesen (und noch ein paar anderen) Details wird nun ein Abbild Ihrer persönlichen Bonität abgebildet. Sie fallen also in eine „Schublade“ und wenn diese Schublade weit oben in der Anerkennungshierarchie der Bank steht, erhalten Sie einen Kredit.

Die Bank bemisst also anhand eine Wahrscheinlichkeitsrechnung wie groß die Gefahr ist, dass sich Ihre Situation in Zukunft verschlechtert und ob Sie dann noch in der Lage sind ihre Darlehensraten zuverlässig zu bedienen.

Sicherheitenrisiko

Nun sind Sie nicht das einzige Risiko, worauf sich die Bank einlassen soll. Da gehört natürlich auch Ihr

Sicherheitenrisiko-sicher-finanziert.de
Ihre Immobilie kann ein Risiko darstellen

Objekt der Begierde, die Immobilie dazu. Denn kein normaler(!) Mensch der Welt, bekommt einen 6-stelligen Betrag ohne eine Sicherheit zur Verfügung gestellt.

Die Bank nimmt nun also Ihre Immobilie in den Fokus und ermittelt einen Wert, der bei einem Fehlschlag und der damit bedingten unfreiwilligen Veräußerung Ihrer Immobilie zu einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit erzielt werden kann.

Das nennt sich in der Bankenwelt die Beleihungsgrenze.

Diese Grenze ist für Banken deswegen so wichtig, als dass diese auch die Grenze ist, womit sich zum Beispiel Hypothekenpfandbriefe emittieren lassen.

Sie lesen richtig – nur in den seltensten Fällen behält die Bank, die Ihnen das Geld leiht, das Sicherheitenrisiko voll und ganz in den eigenen Büchern. Dafür sind die Volumina, selbst für Banken, einfach zu groß.

Man packt also die Grundschuld, das dinglich gesicherte Recht auf das Geld, in einen Pfandbrief und veräußert diesen an andere Marktteilnehmer aus der Welt der Banken.

Nun bildet die Beleihungsgrenze, naturgemäß, nicht die Sicherheit für das gesamte Darlehen ab.

Das bedeutet, dass alles was darüber hinausgeht, also über die Hälfte des Hauspreises, muss noch weiter abgesichert werden.

Je besser Ihnen das gelingt, umso niedriger fällt Ihr Darlehenszins aus. Sie können das ganz gut beobachten, wenn Sie bei der Vielzahl an Werbeangeboten im Internet auf das Kleingedruckte achten. Dort wird nämlich angegeben, dass der günstige zins, den Sie da vor sich auf dem Bildschirm sehen, nur gewährt wird, wenn Sie 60% der Beleihung nicht überschreiten.- Also genau die Grenze, die wir oben mathematisch und zugegebener Maßen sehr grob ermittelt haben.

Sie werden feststellen, dass sich der Zins erhöht, je näher Sie an die 95% Beleihung kommen.

Es ist also eine mathematische Frage, was es Ihnen an finanziellen Vorteilen bringt, wenn Sie weitere Mittel als Sicherheit bzw. zur Senkung der Darlehenssumme mit in die Finanzierung bringen.

Hier hat meine Kollegen Frau Schons einen leicht leserlichen Artikel geschrieben, den Sie hier abrufen können: Das Eigenkapital

Es gibt einen groben Anhaltspunkt zur Berechnung dieser Grenze: Kaufpreis x 0,8 x 0,6 – dann erhalten Sie im Durchschnitt rund 50% des Kaufpreises als Ergebnis.

Das Gesamtrisiko der Bank bei der Baufinanzierung

Das Risiko Ihrer Bank bildet sich also aus der Summe Ihre Bonität und dem sogenannten Beleihungswert Ihrer Immobilie ab. Bankintern kommen noch strategie-,eigenkapital- und marktbedingte Risiken hinzu.

Je größer das Risiko ( und damit je größer der abzusichernde Kreditbetrag ist ) , umso stärker steigt Ihr Zins.

Risiko-Baufinanzierung-grüne-Ampel-sicher-finanziert.de
Die Ampel springt auf Rot bei zu hohem Risiko

Der steigt natürlich nicht ins unermessliche, denn irgendwann springt die „Ampel“ auf Rot und ein Darlehen wird abgelehnt.

Die Vorstandsetage der Bank, genauer gesagt die Abteilung für das Risikomanagement, ist also jeden Tag damit beschäftigt das wertvolle bankeneigene Eigenkapital auf die Risiken zu verteilen. Am Ende kommt dabei eine möglichst hohe Verzinsung für Aktionäre und Genossen heraus.

 

Welche Gründe hat also ein abgelehntes Darlehen?

Diese können dem obigen Detail zu Folge nur an Ihnen selbst, an der Immobilie liegen oder schlichtweg an der bankinternen Vermarktungsstrategie liegen.

Es kann also gut sein, dass mit Ihnen und Ihrer Immobilie alles in Ordnung ist – und doch die Vorstandsetage bzw. das Risikomanagement ein Darlehen ablehnt, weil Sie nicht in das Konzept bzw. den Eigenkapitaltopf passen.

 

Was können Sie dafür tun, damit die Ampel doch noch auf grün springt?

Nun bankinterne Regelungen können Sie naturgemäß nicht umgehen – jedoch können Sie eine ganze Menge dafür tun, dass Sie als Vorzeigekunde der Bank gegenübertreten. Wenn Sie bei der einen Bank nicht genommen werden, gehen Sie einfach zur nächsten.

Was Sie dafür tun können lesen Sie bald in unserem Ratgeber: Grüne Welle – so erhalten Sie das Darlehen für Ihre Immobilie (Veröffentlichung Q1 2016)

Jan Brendel

Finzanzierungsspezialist für Risiken bei Brendel KG, Aktion Neuanfang, Deutsche-SII
Als Sachverständiger und Entwickler des Stresstest für Baufinanzierungen berät J.Brendel Familien über Risiken aus den Erfahrungen seiner Zwangsversteigerungspraxis.

Jan Brendel

Als Sachverständiger und Entwickler des Stresstest für Baufinanzierungen berät J.Brendel Familien über Risiken aus den Erfahrungen seiner Zwangsversteigerungspraxis.

2 thoughts on “Das Risiko einer Baufinanzierung – Teil 1

  • 3. Dezember 2015 at 7:36
    Permalink

    Ein sehr informativer Artikel zum Thema Baufinanzierung. In diesem Bereich kommen ja doch immer wieder Fragen auf. Da ist es gut sich hier noch einmal darüber informieren zu können.

    Reply
    • 3. Dezember 2015 at 7:55
      Permalink

      Hallo Herr Bauer,
      danke – die kommenden Teile dieser Artikelserie werden Ihnen bestimmt auch gefallen!
      lg

      Reply

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *