Der Klassiker: das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Darlehensvarianten. Hier wird ein fester Darlehenszins für den gesamten vereinbarten Zeitraum garantiert.

Üblich sind meist 5, 10 oder bis 15 Jahre. Je nach Laufzeitvariante, hier beispielsweise 10 Jahre, zahlen Sie für diese Zeit einen fest vereinbarten Zinssatz, der Ihnen eine große Zinssicherheit unabhängig von Marktzinsschwankungen verschafft.

Der weitere Vorteil findet sich in gleichbleibenden Raten, die ebenfalls über die gesamte Laufzeit gültig sind. Zahlbar entweder monatlich oder in Jahresraten je nach Rückzahlungsvereinbarung.

Bei gleichbleibender regelmäßiger Zahlung (Rate) verändert sich im Innenverhältnis der Anteil zwischen Zins und Tilgung. Zu Beginn des Darlehens zahlen Sie im Grunde überwiegend die Zinsen an die Bank ab, während die eigentliche Tilgung Ihres Darlehens nur einen kleinen Teil der monatlichen Rate ausmacht.

Das Annuitätendarlehen führt zu einer immer größeren Tilgung

Sie zahlen monatlich Zinsen auf den Darlehensbetrag, der sich durch regelmäßige Tilgung ja Monat für

Das Annuitätendarlehen: Jedes Jahr gehört Ihnen ein Stückchen mehr der Immobilie
Das Annuitätendarlehen: Jedes Jahr gehört Ihnen ein Stückchen mehr der Immobilie

Monat bzw. Jahr für Jahr verringert.

Im Innenverhältnis entsteht also quasi eine Umverteilung, bei der Sie tatsächlich im Laufe der Zeit, nun mehr tilgen als ursprünglich vereinbart.

Denn bei 1% Tilgung, die Sie vereinbart haben, haben Sie dennoch 12,5 % des Darlehens nach 10 Jahren getilgt. Sie sehen also, dass Sie im Grunde, über die 10 Jahre verstreut, 1,25% pro Jahr tilgen.

Kurzum, der Tilgungsanteil wächst, der Zinsanteil sinkt und macht sich dann bei „Schlussstrich“, Ablauf der Bindungsfrist, in Euro und Cent bemerkbar. Denn in jedem abgelaufenen Jahr ist Ihre ursprüngliche Kreditsumme gesunken und im neuen Jahr fällt dann mehr von Ihrer Rate der eigentlichen Tilgung zu.

Das Annuitätendarlehen muss in der Regel verlängert werden

Denn Sie werden bei einem Annuitätendarlehen am Ende der Zinsbindung (der eigentlichen Vertragslaufzeit) selten bereits schuldenfrei sein. Das ist nicht verwunderlich, denn schließlich liegt der durchschnittliche Kaufpreis einer Immobilie im 6-stelligen Eurobereich.

Nach Ablauf des ersten Darlehensvertrages ist also eine sogenannte Anschlussfinanzierung notwendig.

Ihr Vorteil: Das Annuitätendarlehen hat stets die gleiche monatliche Rate

Der Vorteil, über die gesamte Laufzeit, die gleichbleibende Höhe seiner monatlichen oder jährlichen Rate zu kennen, ist sicher unverkennbar. Keinen Zinsschwankungen zu unterliegen ebenso.

Der Nachteil des Annuitätendarlehens

Der Nachteil bei dieser Variante: Sie haben keine Möglichkeit, eine Veränderung der vereinbarten Zinsen ohne Vorfälligkeitsentschädigung herbeizuführen. Sie sind für 10 Jahre fest an Ihren Darlehensvertrag gebunden. Wenn also, wie derzeit, die Finanzierungszinsen stark sinken, haben Sie keinerlei Handhabe Ihren Vertrag auf die neuen, niedrigeren Zinsen anzupassen. (Ausnahmen bestätigen die Regel: Stichwort Widerrufsjoker)

Sondertilgungen als Back-Up

Durch eine Sondertilgung können Sie einen für Sie ungünstigen Vertrag schneller beenden
Durch eine Sondertilgung können Sie einen für Sie ungünstigen Vertrag schneller beenden

Somit empfiehlt es sich vorsorglich in jedem Fall Sondertilgungen zu vereinbaren. Egal, ob Sie diese nutzen oder nicht. So könnten Sie im Idealfall das Darlehen schneller Tilgen (z.B. durch die Hilfe von Verwandten und Freunden) und könnten im Anschluss daran ein neues günstigeres Darlehen aufnehmen, um das geliehene Geld der Familie zurückzugeben.

Sie sind mit den Sondertilgungsmöglichkeiten einfach flexibler. Denn nun können Sie hier, innerhalb der Zinsbindung, in gewissen Zeitabständen eine Sondertilgung in festgelegter prozentualer Höhe leisten. Die meisten Kreditgeber bieten die Möglichkeit von Sondertilgungen in der Regel an, wobei die Höhe und der periodische Ablauf dieser Möglichkeit jedoch unter den Kreditgebern variieren.

Hier lohnt sich ein Vergleich, denn Sie können über die Höhe und Anzahl der Sondertilgungen zum Ende der Laufzeit die verbleibende Restschuld steuern und beeinflussen.

Unvorhergesehene Vorkommnisse berücksichtigen

Sie sollten aber auch unvorhergesehene, negative Einflüsse nicht aus den Augen verlieren, über die man nicht so gerne nachdenken möchte. Z.B. Krankheit, Ehescheidung, Arbeitslosigkeit oder Überschuldung. Es handelt sich bei einem Annuitätendarlehen um eine Langzeitverpflichtung, bei der es eben nicht immer gewährleistet ist, dass alles bis zum Ende gut verläuft.

Hier wollen wir insbesondere auf unsere Artikel-Serie „Risiko Baufinanzierung“ hinweisen.

Nicht immer ist das Annuitätendarlehen eine gute Wahl: Pro und Contra eines Volltilgerdarlehens

Wenn sich im heutigen Wissen über Ihre Zukunft schon positive Veränderungen an Geldzugängen abzeichnen oder ergeben (Erbschaft, zur Auszahlung anstehende Versicherungen, Sparverträge usw.) ist das Festzinsdarlehen nicht unbedingt die richtige Wahl.

Hier bietet sich eher ein Komplettdarlehen, das sog. Volltilgerdarlehen an. Hierbei ist das Ziel, am Ende der Zinsbindung schuldenfrei, also ohne die Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung dazustehen.

Auch hier ist die Planungssicherheit gegeben. Durch die übersichtliche Volltilgungsdauer ergeben sich möglicherweise auch Zinsrabatte. Vor allem steht dabei aber die komplette Darlehenstilgung mit schnellerer Schuldentilgung im Vordergrund. Hier ist das primäre Ziel eine feste Vertragslaufzeit, innerhalb der das gesamte Darlehen zur Rückzahlung kommt.

Nachteile ergeben sich insofern, als dass Sie hier mit einer höheren monatlichen Rate rechnen müssen. Denn je schneller Sie schuldenfrei sein möchten, desto höher wird Ihre Tilgungsrate sein.

Ein Vorteil stellt sich hier dann doch wieder ein. Denn bei Komplettdarlehen erhält der Kreditnehmer wegen des geringeren Ausfallrisikos für die Banken von diesen hierbei ggf. günstigere Konditionen, die sich in Zinsabschlägen wegen der hohen Tilgungsleistung darstellen können.

Hohe Bonitätsanforderungen bei Volltilgern

Denn nur gute Kunden erhalten in der Regel ein solches Volltilgerdarlehen. Die Bank nimmt Ihnen

Die Last eines Volltilgerdarlehens kann Sie erdrücken
Die Last eines Volltilgerdarlehens kann Sie erdrücken

somit über die Bonität die Entscheidung für diese Variante gegebenenfalls schon im Vorfeld ab. Denn hier legt die Bank Wert auf stabile Sicherheit bei minimalem Ausfallrisiko.

Dies kann aber auch ein Risiko darstellen, wenn Ihre finanzielle Entwicklung nicht wie geplant verläuft. Die hierbei absolute Zinssicherheit steht dann einer womöglich unüberwindbaren hohen Belastung gegenüber.

Sie wären dann kaum in der Lage, von den hohen monatlichen Belastungen entlastet zu werden. Sei es in Form von Tilgungsaussetzungen, Wandlung der Zinsvereinbarung, zum Beispiel in variable Zinsen oder eben auch Sondertilgungen. Denn auch hier gilt: ein einmal geschlossener Vertrag lässt sich nicht abändern.

Kreditnehmern mit sog. schwankenden Einkommen ist diese Variante daher eh nicht zu empfehlen. Sie sollten sich also Ihrer Sache sicher sein, vielmehr Ihrer stabilen Einnahmesituation für den gesamten zu vereinbarenden Zeitraum.

Jenseits einer ausschließlichen Möglichkeit des vorzeitigen Ausstiegs mittels einer gesetzlichen Kündigung nach Ablauf von 10 Jahren bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen müssen Sie mit einer schon obligatorischen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen (siehe auch Sonderkündigungsrechte). Und das für die gesamte noch verbleibende Restlaufzeit, die womöglich noch lang sein kann.

Ein Komplettdarlehen kann auch als Wahl für Anschlussfinanzierungen, vor allem wenn es die Restzahlung betrifft, Anwendung finden. Sollte es sich hierbei um eine dann relativ überschaubare Restschuld handeln, könnte diese mit einem Schlag in der „Schlussrunde“ zur Abzahlung kommen.

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