Die Lage der Immobilie: das Risiko einer Baufinanzierung Teil 2

Dieser Artikel ist Teil 2 der Artikelserie über das Risiko einer Baufinanzierung. Im letzten Artikel haben Sie gelesen, dass Ihre Hausbank ein Darlehen an Sie aus verschiedenen Gesichtspunkten durchleuchten muss. Es gibt sowohl ein Adressausfallrisiko, welches Sie als Person betrachtet, als auch ein Sicherheitenrisiko, das mit Ihrer Immobilie zu tun hat.
Dieser Artikel durchleuchtet das Risiko einer Lage der Immobilie – den Immobilienstandort und somit das Sicherheitenrisiko.

Lage, Lage, Lage

Die Lage Ihrer Immobilie bestimmt das Risiko für Sie und Ihre Bank
Die Lage Ihrer Immobilie bestimmt das Risiko für Sie und Ihre Bank

Der übliche Maklerspruch: „Lage, Lage, Lage“ ist im Hinblick auf Ihre private Baufinanzierung eine wichtige Aussage.

Das bedeutet nicht, dass Sie Ihr Eigenheim nur in Bestlagen kaufen oder erbauen sollten. Das bedeutet, dass die Region, in der Sie sich niederlassen, auf die Kosten Ihrer Baufinanzierung eine Auswirkung hat.

Doch bevor wir zu den Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung kommen, möchte ich Ihnen darlegen, welches Problem Ihre Hausbank mit der Lage der Immobilie hat und welche beiden allgemein zugänglichen Kennzahlen Ihnen das Risiko verdeutlichen können.

Die Auswirkungen eines steigenden / sinkenden Sicherheitenrisikos für Ihre Hausbank

Die Eigenkapitalvorschriften einer Bank bestimmen Ihren Baufinanzierungszins
Die Eigenkapitalvorschriften einer Bank bestimmen Ihren Baufinanzierungszins

Um zu verstehen wie sich der Standort auf Ihre Baufinanzierungskosten auswirkt, sehen wir uns die Auswirkungen eines Sicherheitenrisikos auf Ihre finanzierende Hausbank an.
Entgegen der landläufigen Meinung ist es nicht so, dass eine Bank ohne Ende Geld drucken kann. Wer anderes behauptet, hat sich nicht genügend mit der Materie befasst.

Eine Bank darf nämlich nur so viel Kredit vergeben, wie Sie mit Eigenkapital „absichern“ kann. Eine Bank darf selbstverständlich eigenes Giralgeld produzieren – das ist eine unumstößliche Tatsache, aber sie darf es nicht unbegrenzt in Umlauf bringen. Die Grenze ist das von den Aufsichtsbehörden festgelegte Eigenkapital, das für jeden Kredit von einer Bank einbehalten werden muss.

Bei einem Immobiliendarlehen gelten folgende Eigenkapitalpflichten für eine Bank (die Beschreibungen sind stark vereinfacht und für dieses Beispiel abgestimmt) :

  1. Für jede 100.000 € Immobiliendarlehen, dass durch eine Grundschuld (Grundpfandrecht) abgesichert sein muss, hat die Bank im ersten Schritt, bedingt durch den „Grundsatz 1“ 8%, also 8.000 € als Eigenkapital zurückzuhalten
  2. Diese 8.000 € werden nun erneut angepasst, da die Regularien (Stichwort Basel II) vorgeben, dass von dieser Summe 65% reduziert werden dürfen, wenn es sich um ein Darlehen für eine Wohnimmobilie handelt.
  3. Die Bank muss für jede 100.000 € Wohnimmobiliendarlehen statt 8.000€ nun nur noch 2.800 € als Eigenkapitalrücklage einbehalten.
  4. Diese Regelung gilt nur bis zu 80% des Marktwertes (oder, je nach Geschäftspolitik der Bank bis zu 80% des Beleihungswertes)
  5. Jede tausend Euro, die über diese Grenze hinaus verliehen werden, sind wieder nach den Bedingungen von Punk 1, also mit 8% Eigenkapital zu hinterlegen. Hierbei fällt der Fokus dann wieder stärker auf das Adressausfallrisiko.

Diese Regelungen lassen sich in der EU-Verordnung 575/2013 in den Artikeln 124, 125,126, 208, 224 nachlesen.

Wie sich die Lage der Immobilie auf Ihre Baufinanzierungszinsen auswirkt

Kommen wir nun darauf zurück, dass sich Ihre Immobilie, aus welchem Grund auch immer, im Wert verändert. Da es sich hier um einen Artikel über Risiken handelt, nehmen wir also an, dass sich der Wert verschlechtert.
Wie ich im späteren Verlauf noch zeigen werde, kann sich der Wert entweder durch die allgemeinen Angebot- und Nachfrageverhältnisse an Ihrem Immobilienstandort oder ganz allein über den Preis von Grund und Boden verschlechtern.
Da Ihre Bank verpflichtet ist, spätestens alle 3 Jahre den Wert Ihrer Immobilie zu überprüfen, hat sie zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren einen Trend. In diesem Beispiel geht er nach unten und zeigt, dass auch in Zukunft der Wert Ihrer Immobilie an diesem Standort sinken wird.
Der Marktwert, den wir in Punkt 4 der obigen Aufzählung eingeführt haben, sinkt also.
Damit sinkt auch die Grenze der Bank, bis zu der sie mit vergleichsweise wenig Eigenkapital das Darlehen an Sie ausreichen darf. Auf Deutsch: das gesamte Geschäft verteuert sich für Ihre Bank.
Nehmen wir also an, dass diese 80%-Grenze des Marktwertes nun 100.000 € tiefer liegt als vor 10 Jahren. (ein extremes Beispiel, allerdings ist es mathematisch leichter nachvollziehbar)
Dann muss Ihre Bank nun, sofern sie Ihnen ein neues Darlehensangebot macht, statt 2.800 € – 8.000 € als Eigenkapitalrücklage zurückhalten.
Das bedeutet, dass sich das Geschäft für Ihre Bank fast drei Mal so teuer gestaltet wie zuvor. (In Bezug auf diese 100.000 €)
Das sich dies auf Ihre Baufinanzierungszinsen auswirkt, ist offensichtlich.

Gradmesser für das Risiko Ihrer Baufinanzierung: Bodenpreise und Immobilienwerte

Kommen wir nun zu den beiden „Barometern“ die Ihnen und natürlich auch Ihrer Bank das Risiko des Immobilienstandorts zeigen.

Hierzu möchte ich zur besseren Darstellung ein Beispiel zum Anfassen geben.

  1. Nehmen wir an, Sie „bestellen“ ein modernes Einfamilienhaus mit reinen Baukosten in Höhe von
    Immobilien auf teuren Grundstücken haben eine größere Nachfrage
    Immobilien auf teuren Grundstücken haben eine größere Nachfrage

    200.000 €, ohne Grundstück.

  2. Nun geht es darum, wo Sie das Haus „platzieren“.
    Da die Geldmittel knapp sind, ist das Grundstück in der Stadt, welches bei 600qm noch einmal weitere 240.000€ kosten würde, zu teuer.
  3. Sie gehen also etwas weiter ausserhalb und „platzieren“ Ihr neues Heim auf einem Grundstück, dass bei 600qm Fläche nur die Hälfte des Stadtpreises kostet. Also 120.000 €
  4. Da Ihre Immobilie auf einem Grundstück steht, das nur noch die Hälfte des Stadtpreises wert ist, hat das Auswirkungen auf den Wert Ihres Einfamilienhauses. Grundstück und Immobilie bilden schließlich ja bereits eine Einheit.
  5. In der Immobilienbewertungspraxis sagt ein höherer Grundstückspreis aus, dass in dieser „Lage“ die Nachfrage nach Immobilien größer ist.
    Das bedeutet für unser Beispiel, dass eine größere Nachfrage nach einem Haus auf einem 240.000 € – Grundstück herrscht, als nach einem Haus auf dem 120.000 € – Grundstück.

Dies drückt sich in einem Faktor aus, der dann „pauschal“ über die Lage gestülpt wird und wie ein Preisschild an den dort liegenden Immobilien klebt.

Der Marktanpassungsfaktor

Diese Begrifflichkeit kennen nur Eingeweihte: Risikomanager Ihrer Bank, Sachverständige und einige, wenige Makler.

Der bei Ihnen örtlich zuständige Gutachterausschuss hat vom Gesetzgeber die Aufgabe erhalten, jeden Kaufvertrag und jedes Zwangsversteigerungsergebnis zu erfassen und auszuwerten.
Der Ausschuss ermittelt also den Wert des Gebäudes und vergleicht diesen mit dem erzielten Kaufpreis.

Durch die Vielzahl an Verkaufsfällen ergibt sich ein Trend. Ein Trend, der in unserem Beispiel aussagt, dass Immobilien mit einem Bauwert von 200.000€ auf einem 120.000€ – Grundstück, durchschnittlich für 70% des Bauwertes verkauft wird.

Kurz: Ihr neu gebautes Haus ist auf dem 120.000€-Grundstück nur noch, insgesamt, 260.000 € wert. (70% von 200.000 € = 140.000 € ; hinzu kommt noch der Grundstückswert von 120.000 €)

Was bedeutet das nun für Ihre Baufinanzierung?

1. Keine 100%-Finanzierung

Sie werden für diesen Hausbau sicherlich keine 100%-Finanzierung erhalten. Selbst bei gutem Einkommen wäre das Risiko für die Bank so groß, dass sich das in den Zinskonditionen bemerkbar machen würde.

Man könnte Ihnen diese 100%-Finanzierung nur zu sehr ungünstigen Konditionen anbieten und bevor man Sie verärgert, heisst es: bringen Sie mindestens 60.000€ Eigenkapital in die Finanzierung ein, sonst können wir Sie nicht finanzieren.

Nun ist es ja landläufig generell so, dass man stets mit Eigenkapital finanzieren sollte. Aber jetzt, liebe Leser, erkennen Sie hoffentlich weshalb.

Es geht also nicht darum, dass man Sie absichern will, nein, man muss bankintern auf sein eigenes Risiko Acht geben.

2. Versteckte Kosten bei der Anschlussfinanzierung

Sie zahlen, ohne eine Chance auf einen günstigeren Zinssatz
Sie zahlen, ohne eine Chance auf einen günstigeren Zinssatz

Das oben dargestellte Beispiel hat einen ganz gewaltigen Einfluss auf den Zeitpunkt, an dem Sie die Kredite mit Ihrer Bank verlängern. (Schließlich zahlt kaum ein Bürger unseres Landes ein Haus in 10 Jahren vollständig ab.)

Was geschieht also, wenn sich eine Vielzahl an Käufern entscheidet, für ein Haus Ihrer Baupreiskategorie noch weniger zu bezahlen, (der Marktanpassungsfaktor also sinkt)?

In diesem Fall steigt das Risiko der Bank, denn die muss nun davon ausgehen, dass sich in den kommenden 10 Jahren der Verkaufswert Ihrer Immobilie noch weiter vermindert.

Also schaut man sich bei der Prolongation, wie eine Verlängerung des Darlehens auch genannt wird, Ihre Bonität und die Sicherheit durch Ihre Immobilie genau an.

3. Sinnlose Tilgung: Viel getilgt und doch nichts gewonnen

Das gemeine daran: natürlich haben Sie zwischenzeitlich eine stattliche Summe Ihres Darlehens getilgt (also abbezahlt). Zwischen 12,5 und 25% sind das in der Regel, je nachdem, ob Sie 1% oder 2% Tilgung in Ihrem Vertrag vereinbart hatten.

Und doch war all das für „die Katz“. Denn Ihr Gebäude hat eben, bedingt durch die Nachfrage am. Markt, an Verkaufswert verloren. Im günstigen Fall hat das Gebäude weniger verloren, als Sie an Darlehen getilgt haben.

Und obwohl Sie einen, in Ihren Augen, angemessenen neuen Zinssatz vereinbaren – müsste der viel niedriger sein, denn schließlich haben Sie bereits bis zu 25% des Darlehens getilgt.

Und so sitzen Sie für die neue Unterschrift bei Ihrer Bank und bekommen nicht den Zins, den Sie eigentlich in Anbetracht Ihrer Tilgungsleistungen „verdient“ hätten.

Rufen Sie sich nun einmal eine klassische Darstellung eines Baufinanzierungsangebotes aus dem

Baufinanzierungszinsen in Abhängigkeit der Beleihung einer Immobilie
Baufinanzierungszinsen in Abhängigkeit der Beleihung einer Immobilie

Internet vor die Augen.

Sie erkennen die deutlichen Zinsunterschiede, abhängig von der Beleihung.
In diesem Beispiel wären das:

1,43% bis 80% Beleihung
1,58% bis 90% Beleihung
1,90% ab 90% Beleihung

Das bedeutet für Sie als Darlehensnehmer: je geringer der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Wert Ihrer Immobilie ist, umso weniger Zinsen müssen Sie bezahlen. Dies ist logisch, denn das Risiko für die Bank, einen Teil des verliehenen Geldes nicht mehr zurückzubekommen, sinkt je kleiner das Darlehen ist und je mehr das Pfandobjekt, Ihre Immobilie, an Wert hat.

Gleichzeitig erkennt man an dem kleinen „Quantensprung“ in den Zinsen ab wann Sie die 80%-Grenze, die wir in der obigen Aufzählung eingeführt hatten, überschritten haben.

Zur Erinnerung: für Ihre Hausbank gelten bis zu 80% des Marktwertes / der Beleihungsgrenze günstige Regelungen zur Eigenkapitalhinterlegung. Danach wird das Geschäft, in Bezug auf den darüber liegenden Teil, für Ihre Bank bis zu drei Mal teurer.

Sie erkennen dies daran, dass bis zu 80% Beleihung ein Zins von 1,43% von Ihnen verlangt wird. Darüber hinaus wird Ihr vollständiger Kredit bis zu 30% teurer (!).

Kommen wir also auf den Marktanpassungsfaktor zurück. Dieser schwankt naturgemäß.
In der heutigen Zeit, wo Baugeld so günstig zu haben ist, ist die Nachfrage nach Immobilien größer, sodass der Marktanpassungsfaktor steigt.

Wenn diese Zeiten aber zu Ende sind, sinkt die Nachfrage nach Immobilien. Bei 4-5% Darlehenszins kommen eben nicht mehr viele Familien in den Genuss sich ein Haus leisten zu können.

Das hat zur Folge, dass der Gutachterausschuss feststellt, dass Immobilien in der Region zu immer niedrigeren Preisen verkauft werden mussten, weil sich keiner mehr für die Immobilien aus der Region interessiert. Damit sinkt der Marktanpassungsfaktor.

Das hat eine direkte Auswirkung auf Ihren oben dargestellten Beleihungswert. Schwache Nachfrage und somit sinkende Preise bedingen einen sinkenden Beleihungswert.

Und so kommt es tausendfach in unserem Land vor, dass Familien in 10 Jahren 12,5 bis 25% des Darlehens getilgt haben und dennoch nicht in die nächstgünstigere Zinsstufe rutschen.

Auf Deutsch: Sie bezahlen länger und bezahlen mehr als es notwendig wäre und es fällt Ihnen nicht einmal auf, da Ihnen – bis heute – das Hintergrundwissen fehlte.

Risiko-Barometer für die Lage der Immobilie: der Bodenpreis

Es ist falsch zu denken, dass Immobilien auf dem Land grundsätzlich weniger wert sind als in der Stadt. Ich kenne als Sachverständiger viele „Dörfer“ in Baden-Württemberg und Bayern, die eine höhere Nachfrage haben als einige Städte in Hessen oder oben im Norden.

Wertvolle DAten für Ihre Baufinanzierung: der Immobilienmarktbericht
Wertvolle Daten für Ihre Baufinanzierung: der Immobilienmarktbericht

Der Gradmesser für die Nachfrage in einer Region ist nicht der oben eingeführte Marktanpassungsfaktor, sondern die Preise für Grund und Boden.

Die sogenannten Bodenrichtwerte sind das Barometer für die Nachfrage in einer Region. Diese Richtwerte werden, ebenso wie der Marktanpassungsfaktor, von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen erfasst und herausgegeben.

Bevor Sie also Ihr Einfamilienhaus in der Region Ihrer Wahl „platzieren“, sollten Sie vorab die Bodenrichtwerte des Dorfes / der Stadt sorgfältig prüfen. Da ich in dieser Artikelserie speziell für Eigennutzer schreibe, sollten Sie tatsächlich darauf achten, dass die Lage innerhalb der Wohnortes zu den Besseren gehört, damit Sie nicht 30 Jahre und länger unnötig hohe Zinsen bezahlen.

Wenn Sie eine Immobilie aus Investitionshintergründen platzieren, sieht das bereits wieder ganz anders aus.

Doch bleiben wir bei Ihnen als Eigennutzer.

Der Bodenrichtwert ist deshalb für Sie so wichtig, weil Grund und Boden langfristig eher an Wert gewinnt als Ihr Einfamilienhaus.

Was jetzt etwas seltsam klingt hat einen ganz einfachen Hintergrund, den ich in einem späteren Teil dieser Artikelserie noch genauer durchleuchten werde.

Das Einfamilienhaus verliert an Wert, weil es „benutzt“ wird. Es gehören auch Abnutzungserscheinungen durch Witterung oder eben schlicht das Alter dazu. ( Ein 50 Jahre altes Haus hat anderen Anforderungen genügen müssen, als ein Haus, welches heute gebaut wurde – man nehme nur zum Beispiel die Wärmedämmung oder den Schallschutz als Maßstab )

Wenn Sie 15 Jahre über Ihren Parkettboden laufen ist dieser auch nicht mehr so viel Wert, wie er ursprünglich gekostet hat.

Der Boden hingegen, kann sich nicht abnutzen. Der Boden kann nicht technisch und energetisch veraltet sein. Ich habe viele Immobilien begutachtet, wo einzig der Bodenwert dafür Sorge getragen hat, dass der damalige Hauskauf nicht zum finanziellen Fiasko wurde.

Diese Aussage beziehe ich – wie das Thema dieser Webseite – auf die reinen Finanzierungskosten.

Denn: wenn nun zeitgleich zum Haus auch noch der Boden an Wert verliert (weil eben keine Nachfrage zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung vorhanden ist) vergrößert sich das Risiko Ihrer Hausbank und Sie erhalten – natürlich wieder ganz unbewusst – einen schlechteren Zins als Sie eigentlich haben könnten.

Erkenntnisse

Es ist beinahe egal, wo Sie Ihre Immobilie kaufen/bauen. Sie müssen allerdings die langfristigen Risiken im Auge haben. Dazu gehört eine jährliche Kontrolle des Immobilienmarktberichtes, damit Sie frühzeitig negative Trends erkennen und eine Vorbereitung für die nächste Anschlussfinanzierung treffen können.

Die oben eingeführten Tatsachen sind von Ihnen persönlich nicht beeinflussbar. Niemand kann den „Markt“ kontrollieren. Aber Sie können sich rechtzeitig vorbereiten und welche Maßnahmen Sie treffen können, was an Ihrer Finanzplanung verändert werden muss, lesen Sie alsbald in unserem Ratgeber.

Jan Brendel

Finzanzierungsspezialist für Risiken bei Brendel KG, Aktion Neuanfang, Deutsche-SII
Als Sachverständiger und Entwickler des Stresstest für Baufinanzierungen berät J.Brendel Familien über Risiken aus den Erfahrungen seiner Zwangsversteigerungspraxis.

Jan Brendel

Als Sachverständiger und Entwickler des Stresstest für Baufinanzierungen berät J.Brendel Familien über Risiken aus den Erfahrungen seiner Zwangsversteigerungspraxis.

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