Eigenkapital für die Baufinanzierung

Obwohl Ihr zukünftiges Haus primär mit Fremdmitteln gebaut oder erworben wird, ist es sinnvoll, einen Teil der Gesamtkosten über Eigenkapital zu stemmen. Ohnehin verlangen die meisten Kreditgeber einen gewissen Prozentsatz (um die 20-30 Prozent) als Voraussetzung für die Bereitstellung eines Immobiliendarlehens. Das kann über verschiedene Wege geschehen.

Es sind zwar immer mehr Banken bereit, eine Vollfinanzierung bzw. Hundert-Prozent- Finanzierung durchzuführen. Aber das lassen sie sich gut honorieren.

Alles was eine 6o-Prozent-Finanzierung übersteigt, kostet höhere Zinsen und Sie damit bares Geld. Auch die monatliche Belastung steigt und ist meist nur bei guter Bonität oder mit einem finanziellen Notpolster aufzufangen, falls es später mal nicht so rund läuft.

Also dürfen auch Engpässe und finanzielle Reserven nicht aus den Augen verloren werden. Zuletzt darf man die noch entstehenden Nebenkosten nicht vergessen, die ein beträchtliches Sümmchen ausmachen können.

Eigenkapital kann auf diesen Wegen in die Baufinanzierung gebracht werden:

  • Kapitallebensversicherungen

Wenn Lebensversicherung bereits 15 Jahre und länger laufen, tragen sie oft schon ein erträgliches

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Die Lebensversicherung als Eigenkapital

Sümmchen in sich.Dieses Kapital daraus sollte, wenn möglich, nicht vollständig für eine Tilgung genutzt werden, sondern zur Stärkung Ihrer Liquidität – sprich: sorgen Sie lieber dafür, dass Sie die monatlichen Darlehensraten für die nächsten Jahre auf dem Konto haben, als dass Sie alles in die Tilgung stecken. Hier wird unser Zwangsversteigerungs-Spezialist, Jan Brendel in einem eigenen Artikel seine Erfahrungen noch kundtun.

Egal ob Sie nun alles in die Tilgung stecken oder einen Teil zurückhalten – Ihr erster Schritt ist es die Versicherung zu kündigen.

Eine Kündigung bewirkt, dass Sie recht zügig Ihr Erspartes zur Verfügung haben. Zusätzlich ersparen Sie sich die frei werdenden monatlichen Leistungsbeiträge, was Ihre Zahlungsfähigkeit und Zahlungskräftigkeit positiv beeinflusst.

Kündigen Sie die Versicherung innerhalb der ersten 12 Jahre, ist die Kündigung steuerschädlich (siehe Quellen- oder Abgeltungssteuer –frühere Kapitalertragssteuer-). Aber auch hier bieten sich Möglichkeiten, die Verluste so gering wie möglich zu halten.

Fragen Sie Ihren Steuerberater der sich mit diesen Dingen auskennt. Andere Varianten können dann immer noch ins Auge gefasst werden um die Versicherung zu erhalten oder anderweitig zu nutzen.

Sie kann auch als sog. Sicherheit in die Finanzierung eingebracht werden. Es kommt auch hier wieder auf den jeweiligen Fall an und einmal mehr auf die Bonitätsfrage. Generell ist es jedoch besser, wenn Sie das Geld in den Händen halten, als die Versicherung als Sicherheit zu verpfänden.

Man kann nun darüber streiten, ob man Altverträge mit hohem garantiertem Zins unbedingt, auf Teufel komm raus, halten soll. Doch sind in der Regel die Kosten, die sich die Versicherungsgesellschaft abzwackt – zu hoch.

Eine Ausnahme bilden reine Risikolebensversicherungen, die nicht als Tilgung oder Sicherheiten eingesetzt werden. Diese sollen Sie und Ihre Familie schützen, wenn ein Todesfall eintritt. Das liebe Leser – ist absolut unverzichtbar!

  • Bausparverträge

Auch hier sollten Sie eine Kündigung durchdenken. Wobei sich bei Bausparverträgen, vor allem wenn sie ebenso eine lange Laufzeit passiert haben, mehrere Möglichkeiten bieten:

1. Sie können das Eigenkapital (Ansparung) auszahlen lassen und den Vertrag beibehalten. Hierbei auch eine Zeit lang das nicht benötigte Bauspardarlehen reservieren, oder ihn danach ruhen lassen ohne zu kündigen.

Bei einer Kündigung ist die eingezahlte Abschlussgebühr meist weg (variiert je nach Bausparkasse und Tarif des Vertrages).

2. Sie können Bausparverträge aber auch teilen lassen. Dies geschieht in relativer Zuordnung zur jeweils erwünschten oder benötigten Summe. Auch hier bieten sich mehrere Möglichkeiten, je nach Tarifabschluss (z.B. Ansparung 30/70, 40/60 oder 50/50, wobei der erste Wert in Prozent für die Ansparhöhe in Relation zur abgeschlossenen Bausparsumme steht.

Das heißt bei 30/70-Variante sind 30 Prozent anzusparen, die 70 Prozent sind Bauspardarlehen.

3. Bausparverträge sind flexibel und auch eine gute Reserve für später. Sie können aber auch als Baustein in die Finanzierung eingebracht werden.

Wie Sie im Artikel über das Grundbuch und die Rangstellung bereits erfahren haben, bedienen sich Bausparkassen in der Regel des 2. Rangs und können nachrangig zu der ersten finanzierenden Bank eingetragen werden.

Sie sehen, Bausparverträge sind vielseitig nutzbar. Interessant genug, um sich einmal näher damit zu beschäftigen. Auch hier lohnt die Rückfrage beim Steuerberater. Bei Immobilienfinanzierungen ist dies ohnehin unumgänglich.

  • Familiendarlehen

Ebenfalls eine, wenn auch manchmal sensible Variante um Eigenkapital aufzuwerten. Familien- oder

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Das Familiendarlehen als Eigenkapital

Verwandtendarlehen werden von Kreditgebern gern gesehen. Stellen sie doch als Eigenkapitalersatz eine gute Quotenerfüllung dar. Schließlich wird hier nur selten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen und somit steht dieses Darlehen in Zeiten, wenn eine Bank das Haus zwangsweise verwerten muss, nicht im Wege.

Noch günstiger ist es, wenn ein Familienmitglied in Ihr neu erworbenes trautes Heim mit einzieht. Zwei bis drei Generationen in einem Haus sind immer noch gängig. Ggf. ergibt sich bei solchen Varianten sogar noch ein Zubrot in Form von Mieteinnahmen oder einer monatlichen Beteiligung. Das ist allemal eine Überlegung wert.

  • Erbpacht/Erbbaurecht

Um es gleich vorweg zu nehmen. Hierbei handelt es sich nicht um das von Oma und Opa oder Eltern geerbte Grundstück.

Gerade in Zeiten hoher Grundstückspreise, besteht die Möglichkeit, die Immobilie auf einem sog. Erbpachtgrundstück zu errichten. Solche werden von öffentlichen Trägern oder Kirchen zur Verfügung gestellt. Das geschieht über einen Erbbaurechtsvertrag, der sich auf eine Laufzeit von bis zu 99 Jahren erstrecken kann.

Der Vorteil:

Sie brauchen das Grundstück nicht kaufen, zahlen dafür aber eine monatliche Pacht (Erbbauzins) mit aktuell um die 4 bis 5 Prozent des Grundstückswerts. Der Wert des Zinses wird im Vertrag von Zeit zu Zeit angepasst.

Der Nachteil:

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Eigenkapital – oder doch nicht? Das Erbpachtgrundstück

Sie errichten ihre Immobilie auf fremden Grund und Boden. Ob sich die Erbpacht als Glücksgriff –Sie sparen schließlich viel Geld für ein nicht mit zu finanzierendes Grundstück- oder als Verlustgeschäft herausstellt, werden Sie erst viel später feststellen.

Die Tücke liegt im Detail, dass sich Grundstück und Haus nach Ablauf der Erbpacht, egal auf welche Art, vereinen.

Man hört gelegentlich noch den Ausspruch Grundstück zieht Haus. Das Haus ist Bestandteil des Grundstücks auf dem es steht. Dem bisherigen Nutzer steht hier allerdings eine Entschädigung zu. Zweidrittel des dann zu dem Zeitpunkt allgemeinen Wertes der Immobilie sind anzusetzen. Üblich sind schon anfänglich gegenseitige vertragliche Vereinbarungen, wonach jedem der Beteiligten ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Auch das ist im Grundbuch einzutragen.

Das Erbbaurecht erlischt per Ablauf der vereinbarten Zeit. Kommt es zuvor zu einer Verlängerung der Erbpacht, sollten Sie es keinesfalls versäumen, auch das zeitig vor Ablauf in das Grundbuch eintragen zu lassen. Bis dahin vergehen meist noch ein paar Jährchen. Aber man sollte es schon einmal gehört haben damit es sich einprägt. Dies ist vor allem für Ihre Kinder relevant(!).

Andererseits besteht aber leider auch die Möglichkeit, eine Erbpacht vorzeitig zu beenden. Zum Beispiel, wenn Sie Ihren mit der Pacht verbundenen Pflichten nicht nachkommen, wenn Sie längere Zeit die Pacht nicht zahlen, also in Verzug geraten.

Auch kann der Vertrag einvernehmlich vorzeitig aufgehoben werden. Bei Ablauf kann der Grundstückseigentümer den Preis für das zum Kauf angebotene Grundstück weitestgehend marktorientiert zementieren. Im Gegensatz zum Haus sind Grundstücke meist wertbeständiger.

Eine in Verlust geratene Immobilie, durch Brand zum Beispiel, berechtigt nicht zur Vertragsbeendigung. Andererseits besteht auch keine Pflicht zur Vertragsverlängerung nach Ablauf der Erbpacht. Hier käme das Vorkaufsrecht in Anwendung. Da hier eben die Tücke im Detail liegt, ist jeder, der eine solche Variante für sich nutzen möchte, gut beraten, sich juristisch vorab beraten zu lassen.

Hierfür ist vorab eine notarielle Beratung die zeitlich richtige und preiswerte Anlaufstelle. Bei Vertragsabschluss hat sich der konsultierte Notar neutral zu halten.

Sie können natürlich auch eine schon bestehende Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück erwerben. Lohnend ist dies meist nur, wenn die Restlaufzeit entsprechend hoch ausfällt und eine Verlängerung unter Einbindung des Grundstückseigentümers oder neue Vertragsgestaltung mit diesem erfolgt. So oder so gelten die gleichen Abläufe. Eine Beleihung der Immobilie ist in Höhe des Gebäudewertes möglich.

Wichtig ist es jedoch zu wissen, dass dies kein richtiger Eigenkapitalersatz ist. Denn die Beleihung durch die Bank erfolgt nun auf das Objekt selbst – und dort ist dann erneut Eigenkapital gefragt – je nach Ihrer Bonität. Die Erbpacht wirkt sich einzig auf Ihre Liquidität aus. Sie zahlen, gerade in den Metropolregionen, deutlich niedrigere Gesamtraten, als wenn Sie Haus und Grundstück gemeinsam finanzieren müssten.

  • Eigenleistungen

Die sogenannte Muskelhypothek ist vielen geläufig. Durch zu erbringende Eigenleistungen kann sich das benötige aufzuwendende Darlehen deutlich verringern. Praktisch wird hier der Lohn für Handwerkerleistungen gespart. “Die Axt ersetzt den Zimmermann“.

Im Gegenzug wird dafür Ihre zu erbringende Leistung „honoriert“. Diese fiktiven, nennen wir es Guthaben- Berechnungen fließen als Eigenkapital in die Finanzierung mit ein.

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Die Muskelhypothek

Als Voraussetzung dafür gilt das erste Gebot, sich selbst nicht zu überschätzen. Als zweites, ehrlich zu sich selbst zu sein.

Was kann ich selber tatsächlich und realistisch an Gewerken durchführen? Der Bauherr darf nicht unterschätzen, wie sich doppelte Belastungen im Sinne von Arbeit und parallelem Hausbau auswirken. Vor allem, wenn zuletzt Zeitnot, aus welchen Gründen auch immer, eintritt.

Wir sollten hier auch Baupfusch nicht außer Acht lassen. Sie können Ihre Gewerke nur durchführen, wenn der Bautenstand entsprechend ist. Sie können nicht tapezieren, wenn der Verputzer noch nicht fertig ist und er wiederum kann nicht verputzen, wenn die Maurer noch nicht fertig ist. Sie können keinen Fußboden verlegen, wenn der Estrich noch nicht gelegt oder trocken ist.

Auf diese beispielhafte Art kann es Ihnen passieren, dass Sie selbst innerhalb kurzer Zeit dazu in der Lage sein müssen, verschiedene Gewerke relativ zeitgleich oder nacheinander fertigzustellen.

Fliesen selber legen ist nicht gelenkschonend.

Ihre Grenzen lernen Sie spätestens dann ernsthaft kennen.

Einige Gewerke obliegen ohnehin Fachkräften. Sie sollten sich daher bei Planung gut überlegen, welche Gewerke, vorausgesetzt Sie sind nicht selbst der Handwerker, Ihnen in Eigenleistung möglich und Sie fachlich dazu in der Lage sind.

Falsch verlegte Rohre können teuer werden, wenn sie wieder entfernt oder neu verlegt werden müssen. Auch kleine Nachlässigkeiten können zum ernsthaften Problem werden.

Beispiel: Sie verlegen 50er Rohre, wobei die spätere einzulegende Hauptwasserleitung aber einen Durchmesser von 80 hat. Der Fachmann hätte es gewusst. Sie sollten sich im Bedarfsfall zumindest vorab fachlichen Rat einholen oder beiziehen. Improvisation kann teuer werden.

Das nur als gut gemeinter Ratschlag. Entscheiden müssen letztendlich Sie selbst, was Sie sich zutrauen können und wollen. Sie merken auch hier, wie wichtig es ist, kleine Reserven für solche Extremfälle bereit zu halten.

  • Gemeinsam ist man stark!

So sollte die Devise lauten, wenn Sie Bauhelfer in Ihr Projekt einbinden möchten. Unterstützung von Bekannten und Familie ist immer erfreulich und sollte in Anspruch genommen werden, wenn sich die Gelegenheit bietet. Hierbei ist natürlich zu beachten, dass die Hilfe dann bei Baubeginn auch realisierbar ist. Also dass Sie sich auf Ihre „Leute“ voll und ganz verlassen können.

Das gilt auch für eventuelle Bauhelfer, die Sie im Umfeld als Freizeit- und Hobbyhandwerker für verschiedene Gewerke hinzuziehen möchten. Zum Beispiel um Ihnen zur Hand zu gehen. Gemeinsam trägt und verlegt es sich besser.

Vor allem schneller und Zeit ist bares Geld. Das sollte aber nicht auf Kosten der Qualität und Sicherheit gehen. Insofern sollte auch die Bauherrenhaftpflicht nicht vergessen werden. Hierfür gibt es spezielle Verträge die Sie, Ihre Lieben und Helfer absichern.

Darüber hinaus werden mögliche Schäden, für die Sie als Bauherr voll haften, mitversichert. Für einen angemessenen Beitrag (dieser deckt die volle Bauzeit ab) ein Muss. Letzteres ist bei Baufinanzierungen oft sogar Pflicht. Wie wir meinen, eine extrem sinnvolle Pflicht.

Auch ein Architekt oder fachlicher Betreuer sollte Ihnen treu zur Seite stehen. Umso mehr ist das erforderlich, je mehr Sie selbst gestalten und erwirken möchten.

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