Sollzins und Effektivzins – Rätselraten bei der Baufinanzierung

Soll- und Effektivzinsen

Bei Vergleich von Darlehensangeboten diverser Kreditgeber stößt der Interessent in jedem Fall auf den sogenannten Sollzins und Effektivzins.

 

Der Sollzins

Eingeführte und ausgewiesene Sollzinsen erleichtern die bessere Vergleichbarkeit von Verbraucherkrediten innerhalb der Europäischen Union (erst seit in Kraft treten der europäischen Verbraucherkreditrichtlinie vom 11.6.2010).

Der Sollzins: Bauteil 1
Der Sollzins: Bauteil 1

Der Unterschied zum Nominalzins (Realzins) liegt darin, dass der Nominalzins dem Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) zuzüglich einer branchenüblichen Gewinnmarge entspricht, während der Sollzinssatz darüber hinaus weitere Kosten beinhaltet. Beispielsweise Risikozuschläge und Refinanzierungskosten. Somit liegt der Sollzins, der im Übrigen über den gesamten Finanzierungszeitraum ausweist, meist deutlich über dem Nominalzins, der sich auf die Vertragslaufzeit begrenzte.

 

Da Kreditnehmer vornehmlich aber keine Vollfinanzierung einer Immobilie über die gesamte Finanzierungszeit (i.d.R. 30 Jahre) vornehmen, wäre der Sollzinssatz hierfür verwirrend, zumal die Zinsen auf lange Sicht gesehen erheblichen Schwankungen unterliegen.

Unterschiedliche Zinssatzanwendungen führen zu unterschiedlichen Berechnungen diverser Kreditgeber untereinander. Während der Eine den anfänglichen Zins für die gesamte Tilgungslaufzeit ausweist, legt der Andere einen deutlich niedrigeren Zins für ein Anschlussdarlehen zugrunde. Damit sind immer noch nicht alle Angebote der verschiedenen Anbieter untereinander vergleichbar. Nur diejenigen, die durchgängig mit einem Anfangszinssatz berechnen.

 

Der Effektivzins

Der Effektivzins: Bauteil 2
Der Effektivzins: Bauteil 2

Der Effektivzins gilt bis zum Ende einer vereinbarten Kreditlaufzeit, beinhaltet Nebenkosten und Gebühren, ist damit aussagekräftiger. Lt. Preisangabenverordnung (PAngV) und im Wesentlichen beinhaltend

  • Disagio oder Agio
  • Tilgungssatz
  • Zinsbindungszeit
  • Tilgungszahlungs- und Verrechnungstermine
  • Prämien für Restschuldversicherungen
  • Vermittlungsprovisionen
  • Bearbeitungsgebühren

 

Problematik Sollzins

Warum?

Wie zuvor beschrieben, ist es unerlässlich, nach anfänglichem Zins und Ablauf der Zinsbindung zu fragen. Nach der Berechnung des Effektivzinses für die gesamte Laufzeit –sowie die Jahre der Zinsbindung- ebenso. Nur dann ist eine vergleichbare realistische Bewertung der Aufwendungen für die Dauer der Zinsbindung möglich.

Wie zuvor erwähnt, verändern sich die Marktzinsen erfahrungsgemäß auf lange Sicht erheblich und weichen oft schon zwischen Darlehensabschluss und Ende der Zinsbindung (beispielsweise 10-jährige Zinsfestbindung) ggf. deutlich nach oben oder unten ab. Mindestens eine Hochzinsphase innerhalb 30 Jahren –von der man erwischt werden kann- sollte Erwähnung finden. Es sind nur solche Angebote miteinander vergleichbar, die durchgängig mit Anfangszinssatz berechnet werden. Am „effektivsten“ ist es daher, verschiedene Berechnungsmodelle durchführen zu lassen.

 

Nicht in den Effektivzinsen enthalten, aber oft zusätzlich anfallend

  • Kontoführungsgebühren
  • Schätzkosten
  • Teilauszahlungszuschläge
  • Bauzeit- und Bereitstellungszinsen

Letztere können bei geplanten Bauvorhaben erheblich zu Buche schlagen. Vor allem wenn sich die Bauphase, somit die Bauzeit verzögert. Zum einen sind für die ausgezahlten Mittel Zinsen zu zahlen. Auf der anderen Seite für die bis dahin bereitgestellten Mittel, wenn auch deutlich geringer (ca. 05 bis 3%). Meist müssen Bauherren noch zusätzliche Mittel für Miete und Nebenkosten parallel bis Baufertigstellung aufbringen.

Da kostet jede Verzögerung bares Geld. Auch die Schätzkosten sind nicht zu „unterschätzen“ und können einige Prozent der Kreditbedarfssumme ausmachen. Hier ist man gut beraten, schon im Vorfeld neben den Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch einen Blick in die gängige Rechtsprechung zu werfen. Ausnahmen bestätigen die Regel. Beim bereits unterschriebenen Darlehensvertrag ist es zu spät.

Jeder einzelne anfallende Posten außerhalb des Effektivzinses verteuert die Finanzierung. Daher sollten Sie sich über alle anfallenden Kosten und Gebühren aufklären lassen.

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