Was ist das Grundbuch, welchem Zweck dient es

Selbstverständlich verlangt Ihr Finanzierungsinstitut, ungeachtet ob es sich um Banken, Bausparkassen oder andere Geldvergabeinstitute handelt, eine meist langfristige Sicherheit als Gegenwert für die Vergabe von Krediten. Auch und vor allem für den Fall, dass der Darlehensnehmer irgendwann einmal seinen finanziellen Rückzahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Die Sicherheit ist Ihr Haus selbst. Ist der Darlehensnehmer nämlich irgendwann einmal nicht mehr zahlungsfähig oder kommt seinen Verpflichtungen nicht mehr nach, wird mittels des Verkaufs- oder Zwangsversteigerungserlös eine noch ausstehende Restschuld daraus getilgt.

Diese sog. Grundstücksrechte werden in einem öffentlich amtlichen Verzeichnis. dem sog. Grundbuch eingetragen und verwaltet, in drei Teile untergliedert.

 

  • Den Ort der Grundstücksverwaltung – das für Ihren Ort vorgesehene Grundbuchamt (Einzugsbereich) beim Amtsgericht mit Angaben von Band und Blatt
  • Einem Bestandsverzeichnis dass die jeweilige Lage Ihres Grundstücks aufzeigt –das bei der jeweiligen örtlichen Behörde (Bauamt/Kataster) registriert ist
  • In Abt. I die Eigentumsverhältnisse -jeweilige Eigentümer des Grundstücks oder Erbbauberechtigte, Anteilsvergabe und jeweilige Verhältnisse untereinander
  • In Abteilung II Lasten und Beschränkungen –z.B. ein Wohn- oder Nutzungsrecht, Erbbaurecht, Wegerecht, Weiderecht und sonstige Rechte, aber auch Lasten wie Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen oder Grenzlasten‚(Grunddienstbarkeiten), Auflassungen(Eintragungen während Verkauf und Vollzug), Insolvenz u.a.
  • In Abt. III sind Grundschulden eingetragen – auch Sicherungshypotheken (z.B. bei Steuerschulden oder für sonstige Verbindlichkeiten) die Darlehenssumme, der jeweilige Darlehensgeber, die Art der Darlehensvergabe neben Datum der Eintragung

 

Die Dritte Abteilung beinhaltet insbesondere Auskunft über die Reihenfolge, den sog. Rang eines jeweiligen Finanzierers (Gläubiger). Wobei hier stets der erste Rang besondere Aufmerksamkeit erfährt. Im Falle eines Verkaufs oder bei sonstigem Erwerbsverlust wird stets der im ersten Rang eingetragene Kreditgeber (Gläubiger) aus dem jeweiligen Erlös befriedigt. Eine weitere Befriedigung der Schuld erfolgt dann aus dem Resterlös zugunsten der sog. nachrangigen Gläubiger, stets in der Reihenfolge der im Grundbuch eingetragenen Stellen (in Nummern unterteilt). Es werden also alle Gläubiger in der Reihenfolge der Eintragungen –jüngste nach unten, älteste in oberen Rängen- berücksichtigt soweit Erlös vorhanden. Es gibt allerdings auch gleichrangige Einträge (Einträge am gleichnamigen Tag) aber eher selten.

Sämtliche Löschungen im Grundbuch erfolgen grundsätzlich mittels Unterstreichung der jeweiligen Eintragung, die einer vorherigen Beantragung einhergehen.

Risiken für Kreditgeber: Warum der erste Rang im Grundbuch so wichtig ist

Wenn ein Haus mit einer Belastung durch Gläubiger A, beispielsweise 100.000 Euro eingetragen ist, gefolgt von einer Belastung durch Gläubiger B, beispielsweise ebenfalls 100.000 Euro, so geht dieser, eben der Gläubiger A dem Gläubiger B im Range vor. Das bedeutet für den Gläubiger B, dass er bei einem nicht kostendeckenden Gesamterlös ggf. sogar leer ausgeht.

Beispiel: Der Erlös beläuft sich auf 150.000 Euro. So erhielte Gläubiger A seine volle Summe an Forderungen zurück, während Gläubiger B sich mit dem Rest, hier 50.000 Euro zufrieden geben muss. Sollte der Erlös sogar unter oder nur bis 100.000 Euro liegen, würde auch der erstrangige Gläubiger A voll oder weitestgehend befriedigt, während der nachfolgende Gläubiger im Ernstfall leer ausgeht.

Der erste Platz ist auch hier wie anderswo der begehrteste Platz. Wobei die Eigenheit einer besseren bis beste Kondition die Belohnung darstellt, jedoch oft in der nach oben beschränkten Beleihungsgrenze Einschränkung findet. In der Natur der Dinge, vor allem im Bankenrecht liegt, dass diese nur in diesem Rang Mittel zur Verfügung stellen, während alle anderen auch für den zweiten Rang nominiert zur Verfügung stehen, z.B. Bauspardarlehen.

Dies zeigt sich jedoch meist in höheren Risikozuschlägen bzw. Zinsbelastungen. Wie zuvor beschrieben eben aus der ggf. schlechteren Position, eben der Risikorangstellung heraus. Bei Einzelgläubigern findet oft auch Unterteilung der Gesamtsumme in Rang 1 und 2 statt je nach Höhe der Kreditsumme. Somit „blockiert“ auch ein einzelner Gläubiger schon mal beide Ränge.

Spätestens hier macht sich bemerkbar dass es sich lohnt, über die Erkenntnisse der Rangstellung, überhaupt des Grundbuchs eine treffende Finanzierungszielsetzung zu erarbeiten. Den ersten Rang geschickt nutzend, zumal wenn über eine Bank finanziert, damit es nicht zu unliebsamen Blockaden oder kostenintensiven Rangveränderungen kommen muss.

EMPFEHLUNG

Der erste Rang sollte stets dem Löwenanteil der Finanzierung freigehalten und überlassen werden. Nachfinanzierungen/Aufstockungen finden im 2. Rang ihren Platz und ermöglichen weiteren Finanzbedarf und Reserven. Eigenkapitalersatz ist somit gewährleistet.

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